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El Código Civil contempla un particular derecho de adquisición preferente en favor de los propietarios de las tierras colindantes, en el caso de la venta de una finca rústica que tenga una cabida que no exceda de una hectárea. Es importante prestar atención al plazo para ejercitar este derecho, pues este es un plazo breve (9 días) y que no empieza a contar desde el conocimiento de la venta sino desde el momento de inscripción en el Registro.
Contextualizando un poco, la finalidad de este derecho de retracto en favor de colindantes se encuentra en la preferencia por el legislador de 1889 de evitar el minifundismo, considerándose las tierras de poca dimensión como menos productivas y poco deseables.
En cualquiera de los casos, la cuestión aparece regulada en el artículo 1523 CC. Este dice que “tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea”.
Estos serán los tres requisitos del artículo:
En primer lugar, para que nazca el derecho, deberá tratarse de una finca rústica. Siguiendo al profesor Carlos Lasarte, este retracto debe ir referido a las tierras en sentido estricto. Así lo ha reiterado la jurisprudencia del TS en sentencias de 1 de Diciembre de 1927, de 7 de Noviembre de 1959 y otras muchas, añadiendo además que deben quedar excluidos “los terrenos situados dentro de poblado, no dedicados exclusivamente a explotaciones agrícolas (…) y aunque para otros efectos puedan merecer la calificación de fincas rústicas, así como las fincas inmediatas a poblaciones que puedan ser utilizadas como huerto accesorio de las casas de población”. Quedan también excluidas, evidentemente, las fincas urbanas.
En segundo lugar, la extensión de la misma no podrá exceder de una hectárea, no pronunciándose el Código acerca de cabida de la tierra del propietario que ejercita el derecho, por lo que esta será indiferente, excepto cuando existan varios colindantes con derecho en cuyo caso prevalecerá el del que tenga menor extensión.
En tercer lugar, se requerirá que se haya producido una compraventa y que, por tanto, el terreno no se haya obtenido por donación, permuta, adjudicación de herencia, etc. Además, aunque no se deduce directamente del artículo en cuestión, será necesario que quien adquiera sea un extraño. Esto significa que si el adquirente es un propietario de tierra colindante, no nacerá el derecho de retracto a favor de los otros.
Por otro lado, dice la segunda parte del artículo 1523 que este derecho “no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas”. Las tierras deben formar una unidad física, no estando separadas por este tipo de barreras enumeradas. En caso contrario, no cabrá el derecho de retracto.
Finalmente, concluye el mismo artículo diciendo que si concurren al uso del retracto dos o más colindantes, quien tendrá preferencia será el “dueño de la tierra colindante de menor cabida”, y en el caso de que ambas tuvieran la misma cabida, “el que primero lo solicite”.
En cuanto al plazo de caducidad, para poder adquirir el dominio del predio por medio del derecho de retrato de colindantes, al igual que en el resto de supuesto de retracto legal, será de tan solo nueve días, como establece el artículo 1524 CC. En este sentido, el dies a quo, o la fecha desde la cual comienzan a computar los nueve días, es la de inscripción en el Registro de la Propiedad, momento en el que se entiende que el propietario de la tierra colindante ha podido conocer la venta del terreno. Este plazo, comenzará no obstante, desde el momento en que se ha tenido conocimiento de la venta, cuando el conocimiento es anterior a la inscripción, nunca cuando es posterior. Por tanto, recapitulando, se deberá ejercitar el derecho en el breve plazo de nueve días desde la inscripción en el Registro y en su defecto, desde que se tuviera conocimiento de la venta.
Finalmente, este tipo de retracto se encuentra subordinado a estos establecidos por la ley. En primer lugar frente al retracto enfitéutico y en segundo, frente al retracto de los comuneros, como ponen de manifiesto los artículos del Código Civil 1642 y 1524, respectivamente.
Si este es su caso, o si es propietario de unos terrenos y desea saber si tiene la opción de poder ejercitar este derecho, no dude en ponerse en contacto con Pérez Vercher Abogados.